据中指研究院监测数据,2024年10月,房地产企业债券融㊣资总额为289.7亿元,同比增长3.2%,已连续两月同比㊣㊣正增长,但10月债券融资规模环比下降32.4%。
“房企融资规㊣模连续两月同比正增长,显示出融资市场初步出现一✅些回暖迹象。房企今年偿债最㊣高峰已过,但整体偿债压力依然存在。”中指研究院企业研究总监刘水表示,预计2024年全年房企融资总体规模,同比仍会下降,但从边际来看,房企融资环境有望得到改善,降幅会持续收窄。
融资结构方面,10月份房地产行业信用债融资金额为217亿元,同比增长44.9%,环比增长27.7%,占比74.9%;ABS融✅资72.7亿元,同比下降㊣24.9%,环比降71.9%,占比25.1%。
从监✅测数据可以看出,10月信用债发行总量同比大幅增长,而发债规模较高的房企仍以央国企为主,无民营房企发债。这其中,华润置地、保利发展、中交地产等央国企均在10月积极发行信用✅债,发行总额分别为30亿元、30亿元、20亿元,此外,苏高新平均㊣融资利㊣✅率2.13%,融资㊣成本为当月最低。
对于民企融资依旧困难的原因,刘水表示,一方面是金融机构对房地产行业,尤其是㊣对民营房企的信心偏弱;另一方面房地产企业债㊣券融资,银行对房企授信需要以房地产企业新增建设项目为前提,但民营房企普遍缩减投资、减少拿地,无法依托在建项目展开新的融资。
多位分析师表示,由于房地产销售端还处于筑底过程中,房企总体偿债压力仍在。据悉,目前仍有房企在对债务进行展期或重组。
中指院数据显示,2024年11月-12月,房企到期债券余额共计一千亿元左右;而2025年,房企到期债券余额约七千多亿元。
另据光大证券统计,2024年四季度、2025年一季度、二季度及三季度,房企海内外债券预计到期(不考虑回售)总规模共计6752亿元,其中,房企境内债在这四个时间段预计到期规模分别为814亿元、1126亿元、1075亿元、1423亿元;海外债到期金额分别为447亿元、563亿㊣元,803亿㊣元及497亿元,其中2025年第二季度房企境外债到期压力较大。
9月26日,监管层提出“要促进房地产市场止跌回稳”以来,住建部、央行等部门联合推出房地产政策组合拳,如房地产项目全部纳入白名单,年底前将“白名单”项目信㊣贷规模增加到4万亿;强调金融业支持房地产,将“金融16条”延期至2026年年底;通过信贷、债券、股权等方式支持房✅地产融资,强调不同所有制房企融资“一视同仁”;地方✅专㊣项债支持回收存量闲置土地等。
“未来几个月房㊣企融资会持续改善,主要是一揽子房地产政策效果开始显现,改善了房地产市场预期,机构投资房地产的意愿有所提高。”刘水表示,融资支持性政策持续加强,叠加市场需求端利好政策,将有助于促进行业企稳回升,如果市场回暖,将从根本上促进房企㊣资产升值、增强现金流流入,缓解企业债务压力。
“目前房企融资情况较此前发生了一些改变,中小房企融资面临的不利地位有所改善。”一位房地产行业分析师指㊣出,之前更㊣多是在集团层面融资,金融机构与房企集团“总对总”进行融资,金融机构更加偏向于规模较大的房企房地产股票,这意味着规模较大的房企在融资上会占据优势。当前金融✅机构实行项目层面融资,即项目白名单融资,金融机构主要看具体项目情况,房企规模对金融机构融资决策的影响与作用大幅减少,因此中小房企与大型房企面临的融资环境,较此前有所改善。
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